As taxas de juro do crédito à habitação não param de subir, com a actual crise financeira que parece não ter fim à vista. Neste contexto de grande instabilidade, o arrendamento pode ser uma solução para controlar e reduzir custos mensais. Mas, nas contas finais, há uma premissa importante: na compra de casa, o imóvel é seu.
A crise que se instalou nos mercados financeiros provocou subidas acentuadas nas taxas de juro, o que tem elevado as prestações dos empréstimos à habitação e tornado cada vez mais difícil a gestão mensal das famílias. Com os bancos a tornarem mais restrito o acesso ao crédito, cobrando juros mais altos, o arrendar casa pode ser uma solução mais em conta. Basta pagar uma renda fixa, sem ter outros encargos adicionais. Ao decidir comprar casa, além dos encargos cobrados pelo banco, tem ainda de pagar ao notário, ao Estado e à Câmara Municipal.
A diferença entre ter uma casa própria e pagar a renda de uma habitação pode chegar a superar os 2,5 mil euros por ano. E, apesar de o valor dos encargos mensais ser distinto, não são eles que fazem esta diferença. São, antes, os impostos, as taxas e os seguros obrigatórios.
O Jornal de Negócios fez as contas e usou, como referência, os preços médios para arrendamento de casas e compra de imóveis praticados no mercado nacional, no segundo trimestre de 2008. A zona de Benfica, em Lisboa, serviu de exemplo na comparação. Para um imóvel com 90 metros quadrados (equivalente a um T2), o preço para venda ascende a 190 mil euros. Já a renda de uma casa equivalente ronda 872 euros. Logo na prestação, a diferença pode superar os 250 euros em benefício do contrato de arrendamento, isto se o empréstimo tiver um prazo de 30 anos.
Mas as diferenças não se restringem à mensalidade. Na compra de casa tem de pagar ao banco as despesas dos contratos, que em média rondam 440 euros, a escritura e despesas de notário (mais de três mil euros) e, ainda, o IMT - Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (supera os 4.500 euros), que representa uma percentagem do valor do imóvel.
À parte estes encargos, que serão cobrados uma só vez, terá ainda de pagar todos os anos a taxa de esgotos (cujo montante depende da Câmara) e o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). O seguro de vida, que é obrigatório quando se faz um contrato de compra de casa, também terá de ser pago, bem como o condomínio. A maioria dos bancos ainda cobra um valor mensal por lhe descontarem a prestação do empréstimo que lhe concederam (que ronda um euro).
Mas ser proprietário não implica apenas encargos. Se quiser mudar de casa, ou considerar que pode fazer um bom negócio com a sua venda, poderá tirar lucros dessa operação. E enquanto tiver um contrato de crédito, pode também usufruir de benefícios fiscais.
Já no caso de decidir arrendar uma casa, não terá qualquer hipótese de fazer mais-valias. Também não tem vantagens fiscais e fica na dependência do proprietário para fazer obras se precisar. E não pode esquecer que o proprietário poderá dizer- -lhe: "tem um mês para sair. Preciso da casa." Saberá, à partida, que todos os anos a renda aumenta. A actualização das rendas é determinada pela taxa de inflação menos a habitação, uma taxa que é divulgada pelo Governo. Em 2009, os valores das rendas serão actualizados em 2,8%.
Mas o aluguer também poderá ajudá-lo a fazer investimentos. Com o dinheiro que poupa ao optar por não comprar casa poderá criar um "pé-de-meia" para pôr a render, por exemplo, investindo. Ou terá, também, esse dinheiro "mais à mão", sem ter de vender o imóvel. Em tempos de crise, pode ser difícil.
Isenção do IMI
O imposto municipal sobre imóveis (IMI) é um taxa cobrada pelas autarquias, todos os anos, e que varia consoante o valor da casa e a sua localização. Contudo, quando se compra a primeira casa poderá haver isenção do pagamento deste imposto durante alguns anos. Este ano, o Governo alargou os prazos de isenção deste imposto, que serão efectivados em 2009. Os limites máximos passarão a ser de oito anos para os imóveis com um valor patrimonial até 157.500 euros, e de quatro anos para os imóveis avaliados entre 157.500 e 236.250 euros. O Governo anunciou, ainda, a redução dos tectos máximos das taxas. Para as casas avaliadas desde 2004, as taxas de IMI oscilam entre 0,2% e 0,4% e para as restantes o valor cobrado varia entre 0,4% e 0,7%.
Quanto custa comprar casa
Para os cálculos dos encargos com o empréstimo, o Jornal de Negócios usou os valores médios do metro quadrado praticados no mercado imobiliário nacional para compra e arrendamento, no final do segundo trimestre, disponibilizados pelo Confidencial Imobiliário/Lardocelar.com. Foi considerada uma habitação com 90 metros quadrados, o que corresponde a uma avaliação de 190 mil euros para o caso da aquisição. Os valores do seguro de vida obrigatório, os encargos com a escritura e notário, e o montante do IMT tiveram por base uma simulação no "site" do Millennium bcp, correspondendo a valores de referência. As contas referentes às prestações bancárias têm por base um período de 30 anos, com a taxa fixa a corresponder ao valor disponibilizado pela Caixa Geral de Depósitos, na semana passada. No que respeita ao IMI, foi usado o limite máximo para os imóveis que foram avaliados desde 2004, o qual corresponde a 0,4%.
Quanto custa arrendar casa
O valor mensal da renda usada pelo Jornal de Negócios teve por base os valores médios praticados no final do segundo trimestre. Foi considerada uma habitação com 90 metros quadrados, na zona de Benfica, em Lisboa. Os valores médios foram disponibilizados pelo Confidencial Imobiliário/Lardocelar.com. O total do encargo corresponde unicamente à renda, não tendo sido incluído, por exemplo, um seguro de recheio, um custo que terá de ser o arrendatário a suportar, se quiser assegurar o valor dos seus bens no caso de haver algum problema.
Desejo de ter casa própria está a ceder à resignação de ter de arrendar
Prestações galopantes para pagar a casa, relutância dos bancos para conceder crédito e mudanças nas estruturas familiares. A conjuntura impõe cada vez mais obstáculos ao mercado de compra e venda de imóveis residenciais. Por isso, os portugueses estão a conformar-se, pouco a pouco, com a opção do arrendamento. As empresas de mediação imobiliária já se adaptaram e estão abertas a trabalhar mais neste tipo de operações.
O filão do arrendamento
É o novo filão das redes de mediação imobiliária. Chama-se arrendamento. Durante anos habituados a trabalhar com comissões de 3% a 5% sobre a venda de cada casa, os mediadores estão a chegar a um ponto de viragem: a quase estagnação das transacções de imóveis foi acompanhada por um crescimento de dois dígitos nas operações de arrendamento, entre 2007 e 2008.
A monitorização do mercado não tem sido feita como no negócio da compra e venda de habitação, mas se a procura pelos arrendamentos continuar ao ritmo actual, este não será um segmento de mercado a ignorar.
O aquecimento do mercado das rendas tem motivos diversos. Por um lado, um factor social: o número crescente de divórcios tem imposto às famílias uma necessidade maior de se desfazerem de casas maiores e procurarem apartamentos de menor dimensão. Muitas vezes, o resultado é a escolha de imóveis arrendados, em detrimento de novas compras.
Um segundo factor de desenvolvimento dos arrendamentos prende-se com a conjuntura financeira adversa. O aumento das taxas de juro tem provocado subidas galopantes das prestações mensais a pagar ao banco. Ora, este sufoco está a desincentivar a compra de casa, em benefício do arrendamento. Um exemplo: na rede portuguesa da Remax, as operações de arrendamento dos primeiros oito meses do ano subiram 42% face ao mesmo período do ano passado. Na Century 21, de Setembro de 2007 para Setembro deste ano, o peso dos arrendamentos no volume de negócios da empresa passou de 16% para 35%.
Ainda assim, são muitos os constrangimentos do mercado de arrendamento. A oferta é demasiado pequena face à procura. Porquê? Muitos proprietários preferem ter os imóveis vazios a colocá-los no mercado de arrendamento. Temem, muito simplesmente, que os inquilinos deixem de pagar a renda. Conseguir que o despejo se efective pode demorar anos, dada a lentidão da Justiça.
Além disso, muitos inquilinos provocam danos (uns mais profundos que outros) antes de abandonarem os imóveis, o que constitui encargos acrescidos para os proprietários. Conclusão: quem arrenda pede montantes mais elevados do que se estes constrangimentos não existissem. Um estudo encomendado pelo Governo a um grupo de peritos, e que servirá de base ao Plano Estratégico da Habitação, que será apresentado até ao final deste ano, recomenda que sejam criados seguros de renda, uma forma de protecção dos proprietários.
Compra e venda em queda
O negócio de compra e venda de casa em Portugal já conheceu melhores dias. Hoje, na actividade de mediação imobiliária são comuns os descontos ou reduções de preços face aos valores que são inicialmente pedidos pelos proprietários que querem vender o seu apartamento. Mas, apesar disso, a evolução geral dos preços não está em queda.
O Índice Confidencial Imobiliário (ICI), que analisa a evolução de preços numa base de mais de 450 mil casas, registava em Julho (últimos dados disponíveis) uma valorização média anual de 2,5%. Ou seja, na média dos 12 meses terminados em Julho, os preços dos imóveis residenciais em Portugal aumentaram 2,5% face ao mesmo período do ano passado.
A Confidencial Imobiliário, publicação especializada neste mercado, indicava, num comunicado recente, que "a ‘performance’ do ICI comprova o momento de incerteza quanto à forma como o mercado está a reagir às dificuldades que são espelhadas em vários indicadores relacionados com o mercado residencial".
A evolução deste índice espelha, precisamente, a instabilidade do mercado. Em Junho, a taxa de variação média anual do ICI registava a primeira descida deste ano. Há três meses que se mantém, contudo, acima dos 2%. Mas a evolução dos preços é diferente para casas novas e usadas. De acordo com o ICI, o fosso entre o ritmo de valorização do mercado de fogos novos e do mercado de fogos usados tem vindo a acentuar-se, travando a tendência de convergência registada até Março deste ano. Nesse mês, a valorização de apartamentos novos superava a dos usados em apenas 0,4 pontos percentuais. Em Julho, já atingia 0,9 pontos percentuais. No caso da Área Metropolitana do Porto, a divergência é particularmente acentuada: enquanto a valorização dos imóveis usados é de apenas 1,4%, o aumento dos preços nos apartamentos novos é de 6,5% no espaço de 12 meses.
O "stock" de casas disponíveis para transacção é grande. Conforme referido, há mais de 450 mil fogos registados no portal Lardocelar.com, aos quais estão associadas cerca de 1.400 empresas de mediação e promoção imobiliária.
Uma boa parte das transacções de imóveis em Portugal tem passado, contudo, ao lado das redes de mediação imobiliária. Só que a dificuldade crescente na obtenção de crédito para habitação, as restrições mais fortes impostas pela banca e a incerteza das famílias face às finanças pessoais estão a abrir um potencial de negócio maior para a mediação. Ricardo Sousa, administrador da Century 21 em Portugal, afirma que "há procura e continua a existir". A questão está em saber fazer negócio com as aspirações e capacidades reais das famílias portuguesas. A empresas de mediação como a Century 21 cabe, segundo o mesmo responsável, "fazer a qualificação em termos financeiros da família e, em função disso, aconselhar o arrendamento ou a compra".
As redes de mediação em "franchising" têm apresentado, invariavelmente, perspectivas de aumento de número de lojas em Portugal. O negócio imobiliário deverá, portanto, continuar a crescer. Com imóveis valorizados ou desvalorizados, só o futuro o dirá.
Fonte: Jornal de Negócios
A crise que se instalou nos mercados financeiros provocou subidas acentuadas nas taxas de juro, o que tem elevado as prestações dos empréstimos à habitação e tornado cada vez mais difícil a gestão mensal das famílias. Com os bancos a tornarem mais restrito o acesso ao crédito, cobrando juros mais altos, o arrendar casa pode ser uma solução mais em conta. Basta pagar uma renda fixa, sem ter outros encargos adicionais. Ao decidir comprar casa, além dos encargos cobrados pelo banco, tem ainda de pagar ao notário, ao Estado e à Câmara Municipal.
A diferença entre ter uma casa própria e pagar a renda de uma habitação pode chegar a superar os 2,5 mil euros por ano. E, apesar de o valor dos encargos mensais ser distinto, não são eles que fazem esta diferença. São, antes, os impostos, as taxas e os seguros obrigatórios.
O Jornal de Negócios fez as contas e usou, como referência, os preços médios para arrendamento de casas e compra de imóveis praticados no mercado nacional, no segundo trimestre de 2008. A zona de Benfica, em Lisboa, serviu de exemplo na comparação. Para um imóvel com 90 metros quadrados (equivalente a um T2), o preço para venda ascende a 190 mil euros. Já a renda de uma casa equivalente ronda 872 euros. Logo na prestação, a diferença pode superar os 250 euros em benefício do contrato de arrendamento, isto se o empréstimo tiver um prazo de 30 anos.
Mas as diferenças não se restringem à mensalidade. Na compra de casa tem de pagar ao banco as despesas dos contratos, que em média rondam 440 euros, a escritura e despesas de notário (mais de três mil euros) e, ainda, o IMT - Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (supera os 4.500 euros), que representa uma percentagem do valor do imóvel.
À parte estes encargos, que serão cobrados uma só vez, terá ainda de pagar todos os anos a taxa de esgotos (cujo montante depende da Câmara) e o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). O seguro de vida, que é obrigatório quando se faz um contrato de compra de casa, também terá de ser pago, bem como o condomínio. A maioria dos bancos ainda cobra um valor mensal por lhe descontarem a prestação do empréstimo que lhe concederam (que ronda um euro).
Mas ser proprietário não implica apenas encargos. Se quiser mudar de casa, ou considerar que pode fazer um bom negócio com a sua venda, poderá tirar lucros dessa operação. E enquanto tiver um contrato de crédito, pode também usufruir de benefícios fiscais.
Já no caso de decidir arrendar uma casa, não terá qualquer hipótese de fazer mais-valias. Também não tem vantagens fiscais e fica na dependência do proprietário para fazer obras se precisar. E não pode esquecer que o proprietário poderá dizer- -lhe: "tem um mês para sair. Preciso da casa." Saberá, à partida, que todos os anos a renda aumenta. A actualização das rendas é determinada pela taxa de inflação menos a habitação, uma taxa que é divulgada pelo Governo. Em 2009, os valores das rendas serão actualizados em 2,8%.
Mas o aluguer também poderá ajudá-lo a fazer investimentos. Com o dinheiro que poupa ao optar por não comprar casa poderá criar um "pé-de-meia" para pôr a render, por exemplo, investindo. Ou terá, também, esse dinheiro "mais à mão", sem ter de vender o imóvel. Em tempos de crise, pode ser difícil.
Isenção do IMI
O imposto municipal sobre imóveis (IMI) é um taxa cobrada pelas autarquias, todos os anos, e que varia consoante o valor da casa e a sua localização. Contudo, quando se compra a primeira casa poderá haver isenção do pagamento deste imposto durante alguns anos. Este ano, o Governo alargou os prazos de isenção deste imposto, que serão efectivados em 2009. Os limites máximos passarão a ser de oito anos para os imóveis com um valor patrimonial até 157.500 euros, e de quatro anos para os imóveis avaliados entre 157.500 e 236.250 euros. O Governo anunciou, ainda, a redução dos tectos máximos das taxas. Para as casas avaliadas desde 2004, as taxas de IMI oscilam entre 0,2% e 0,4% e para as restantes o valor cobrado varia entre 0,4% e 0,7%.
Quanto custa comprar casa
Para os cálculos dos encargos com o empréstimo, o Jornal de Negócios usou os valores médios do metro quadrado praticados no mercado imobiliário nacional para compra e arrendamento, no final do segundo trimestre, disponibilizados pelo Confidencial Imobiliário/Lardocelar.com. Foi considerada uma habitação com 90 metros quadrados, o que corresponde a uma avaliação de 190 mil euros para o caso da aquisição. Os valores do seguro de vida obrigatório, os encargos com a escritura e notário, e o montante do IMT tiveram por base uma simulação no "site" do Millennium bcp, correspondendo a valores de referência. As contas referentes às prestações bancárias têm por base um período de 30 anos, com a taxa fixa a corresponder ao valor disponibilizado pela Caixa Geral de Depósitos, na semana passada. No que respeita ao IMI, foi usado o limite máximo para os imóveis que foram avaliados desde 2004, o qual corresponde a 0,4%.
Quanto custa arrendar casa
O valor mensal da renda usada pelo Jornal de Negócios teve por base os valores médios praticados no final do segundo trimestre. Foi considerada uma habitação com 90 metros quadrados, na zona de Benfica, em Lisboa. Os valores médios foram disponibilizados pelo Confidencial Imobiliário/Lardocelar.com. O total do encargo corresponde unicamente à renda, não tendo sido incluído, por exemplo, um seguro de recheio, um custo que terá de ser o arrendatário a suportar, se quiser assegurar o valor dos seus bens no caso de haver algum problema.
Desejo de ter casa própria está a ceder à resignação de ter de arrendar
Prestações galopantes para pagar a casa, relutância dos bancos para conceder crédito e mudanças nas estruturas familiares. A conjuntura impõe cada vez mais obstáculos ao mercado de compra e venda de imóveis residenciais. Por isso, os portugueses estão a conformar-se, pouco a pouco, com a opção do arrendamento. As empresas de mediação imobiliária já se adaptaram e estão abertas a trabalhar mais neste tipo de operações.
O filão do arrendamento
É o novo filão das redes de mediação imobiliária. Chama-se arrendamento. Durante anos habituados a trabalhar com comissões de 3% a 5% sobre a venda de cada casa, os mediadores estão a chegar a um ponto de viragem: a quase estagnação das transacções de imóveis foi acompanhada por um crescimento de dois dígitos nas operações de arrendamento, entre 2007 e 2008.
A monitorização do mercado não tem sido feita como no negócio da compra e venda de habitação, mas se a procura pelos arrendamentos continuar ao ritmo actual, este não será um segmento de mercado a ignorar.
O aquecimento do mercado das rendas tem motivos diversos. Por um lado, um factor social: o número crescente de divórcios tem imposto às famílias uma necessidade maior de se desfazerem de casas maiores e procurarem apartamentos de menor dimensão. Muitas vezes, o resultado é a escolha de imóveis arrendados, em detrimento de novas compras.
Um segundo factor de desenvolvimento dos arrendamentos prende-se com a conjuntura financeira adversa. O aumento das taxas de juro tem provocado subidas galopantes das prestações mensais a pagar ao banco. Ora, este sufoco está a desincentivar a compra de casa, em benefício do arrendamento. Um exemplo: na rede portuguesa da Remax, as operações de arrendamento dos primeiros oito meses do ano subiram 42% face ao mesmo período do ano passado. Na Century 21, de Setembro de 2007 para Setembro deste ano, o peso dos arrendamentos no volume de negócios da empresa passou de 16% para 35%.
Ainda assim, são muitos os constrangimentos do mercado de arrendamento. A oferta é demasiado pequena face à procura. Porquê? Muitos proprietários preferem ter os imóveis vazios a colocá-los no mercado de arrendamento. Temem, muito simplesmente, que os inquilinos deixem de pagar a renda. Conseguir que o despejo se efective pode demorar anos, dada a lentidão da Justiça.
Além disso, muitos inquilinos provocam danos (uns mais profundos que outros) antes de abandonarem os imóveis, o que constitui encargos acrescidos para os proprietários. Conclusão: quem arrenda pede montantes mais elevados do que se estes constrangimentos não existissem. Um estudo encomendado pelo Governo a um grupo de peritos, e que servirá de base ao Plano Estratégico da Habitação, que será apresentado até ao final deste ano, recomenda que sejam criados seguros de renda, uma forma de protecção dos proprietários.
Compra e venda em queda
O negócio de compra e venda de casa em Portugal já conheceu melhores dias. Hoje, na actividade de mediação imobiliária são comuns os descontos ou reduções de preços face aos valores que são inicialmente pedidos pelos proprietários que querem vender o seu apartamento. Mas, apesar disso, a evolução geral dos preços não está em queda.
O Índice Confidencial Imobiliário (ICI), que analisa a evolução de preços numa base de mais de 450 mil casas, registava em Julho (últimos dados disponíveis) uma valorização média anual de 2,5%. Ou seja, na média dos 12 meses terminados em Julho, os preços dos imóveis residenciais em Portugal aumentaram 2,5% face ao mesmo período do ano passado.
A Confidencial Imobiliário, publicação especializada neste mercado, indicava, num comunicado recente, que "a ‘performance’ do ICI comprova o momento de incerteza quanto à forma como o mercado está a reagir às dificuldades que são espelhadas em vários indicadores relacionados com o mercado residencial".
A evolução deste índice espelha, precisamente, a instabilidade do mercado. Em Junho, a taxa de variação média anual do ICI registava a primeira descida deste ano. Há três meses que se mantém, contudo, acima dos 2%. Mas a evolução dos preços é diferente para casas novas e usadas. De acordo com o ICI, o fosso entre o ritmo de valorização do mercado de fogos novos e do mercado de fogos usados tem vindo a acentuar-se, travando a tendência de convergência registada até Março deste ano. Nesse mês, a valorização de apartamentos novos superava a dos usados em apenas 0,4 pontos percentuais. Em Julho, já atingia 0,9 pontos percentuais. No caso da Área Metropolitana do Porto, a divergência é particularmente acentuada: enquanto a valorização dos imóveis usados é de apenas 1,4%, o aumento dos preços nos apartamentos novos é de 6,5% no espaço de 12 meses.
O "stock" de casas disponíveis para transacção é grande. Conforme referido, há mais de 450 mil fogos registados no portal Lardocelar.com, aos quais estão associadas cerca de 1.400 empresas de mediação e promoção imobiliária.
Uma boa parte das transacções de imóveis em Portugal tem passado, contudo, ao lado das redes de mediação imobiliária. Só que a dificuldade crescente na obtenção de crédito para habitação, as restrições mais fortes impostas pela banca e a incerteza das famílias face às finanças pessoais estão a abrir um potencial de negócio maior para a mediação. Ricardo Sousa, administrador da Century 21 em Portugal, afirma que "há procura e continua a existir". A questão está em saber fazer negócio com as aspirações e capacidades reais das famílias portuguesas. A empresas de mediação como a Century 21 cabe, segundo o mesmo responsável, "fazer a qualificação em termos financeiros da família e, em função disso, aconselhar o arrendamento ou a compra".
As redes de mediação em "franchising" têm apresentado, invariavelmente, perspectivas de aumento de número de lojas em Portugal. O negócio imobiliário deverá, portanto, continuar a crescer. Com imóveis valorizados ou desvalorizados, só o futuro o dirá.
Fonte: Jornal de Negócios
