Por norma, em simulações efectuadas pelo JN Online, deu para perceber que as promoções dos bancos que permitem soluções como deixar para o fim do prazo parte do empréstimo ou a criação de um período de carência são acompanhadas por um spread mais elevado, geralmente acima dos 1%, podendo mesmo chegar aos 1,25% ou 1,5%.
Em caso de transferência, salvo promoções dos bancos, convém ter presente que terá de pagar uma penalização de 0,5% do montante em dívida, para o caso de taxa indexada à Euribor. Em caso de taxa fixa, a penalização é de 2%.
O spread e a Euribor
O spread é a margem de lucro que o banco aplica à taxa Euribor. Por isso, para uma taxa de 5%, com spread a 1%, o crédito fica taxado a 6%. Caso tenha um spread mais baixo – o que não será de todo incomum, dado que no início deste ano havia bancos a oferecer spreads entre 0,25% e 0,50% - convém fazer bem as contas, ver se vale a pena um ligeiro desaperto agora a troco de um aperto maior durante muitos e vindouros anos.
A Euribor é a taxa de juro a que os bancos emprestam dinheiro entre si. Tem como referência a taxa determinada pelo Banco Central Europeu, mas está sujeita às leis de mercado: quando há falta de liquidez, como é o caso e a razão desta crise, a taxa sobe e o dinheiro fica mais caro. Os bancos, ao pedir dinheiro emprestado, a outros bancos, vão pagar uma taxa mais elevada, custo que reflectir no cliente na hora de actualizar as taxas dos juros dos empréstimos que concedem.
A actualização das taxas é feita com base na média da taxa Euribor no prazo decorrido desde a última revisão. Isto é, na média de três ou seis meses, para mencionar, apenas, os prazos mais frequentes nos créditos à habitação em Portugal.
Período de carência ou capital em dívida para o fim
Na opção de um período de carência, isto é, de ficar a pagar só juros por um espaço de tempo a acordar com o banco, convém não esquecer que mais terá de pagar nos outros anos.
Enquanto vigorar o período de carência não vai estar a amortizar capital – o que pediu e deve ao banco mantém-se, assim, inalterado. Depois, pelo prazo que sobra, divide-se o montante em dívida. A prestação sobe, naturalmente, para amortizar o mesmo valor em menos um, dois ou três anos.
Os mesmos cuidados se aplicam nas opções de deixar parte do capital em dívida para o fim. Alivia a carga, agora, mas aumenta as dores de cabeça daqui a 25, 30 ou 35 anos, consoante o prazo do crédito que lhe foi concedido. A subida da Euribor, no último ano, levou muita gente a optar por uma taxa fixa, na mudança ou contratualização de novos créditos. Uma opção desaconselhada, agora, pelos especialistas. A conjuntura económica é favorável à descida das taxas de referência do BCE, pelo que, de momento, é maior o risco de optar pela taxa fixa que pela indexada. Tendo em conta as previsões de abrandamento da economia, com os analistas a prever, pelo menos, dois a três anos de crise, é previsível que o BCE, como tem feito a FED, use a redução da taxa de referência para estimular a economia, via empréstimos para investimentos. Por isso, a opção mais vantajosa, agora, será a Euribor a três meses – com possibilidade de descida, confirmando-se as previsões, a cada trimestre.
Indexada à Euribor, ainda assim, melhor que taxa fixa
Bancos proibidos de cobrar comissões
Se, feitas bem as contas, concluir que compensa a mudança, esteja atento e não deixe que o banco lhe cobre comissões. As novas regras entraram em vigor a 25 de Setembro.
O diploma veda às instituições financeiras "a cobrança de qualquer comissão pela análise da renegociação das condições de crédito, nomeadamente do spread ou do prazo de duração do contrato". Os bancos passam também a estar inibidos de "fazer depender a renegociação do crédito da aquisição de outros produtos ou serviços financeiros".
Caso algum banco persista nas práticas vedadas pela nova lei, incorre numa contra-ordenação, cuja multa vai de 750 a 750 mil euros.
10 dias para fornecer documentação
Os bancos têm um prazo máximo de dez dias úteis para prestar toda a informação necessária sempre que um cliente quer mudar o crédito à habitação para outra instituição.
O prazo consta das mudanças à lei dos arredondamentos à taxa de juro aprovadas em Conselho de Ministros, em Abril, e que, tal como o JN avançou em primeira mão, definiu em 360 o número de dias no ano a considerar para o cálculo dos juros.
A generalidade dos maiores bancos serão, assim, forçados a baixar ligeiramente o valor da Euribor a usar como indexante dos créditos, mediante critérios internacionais.
